Baugeld dürfte bis auf Weiteres günstig bleiben. Zwischen einzelnen Anbietern gibt es allerdings große Unterschiede, wie eine Auswertung zeigt.
Julia Groth 06.01.2019 – 14:36 Uhr
Köln Häuslebauer wollen das Niedrigzinsniveau offenbar nutzen, solange es anhält. Darauf deuten Zahlen des Finanzdienstleisters Dr. Klein hin. Angehende Bauherren oder Immobilienkäufer haben sich im Oktober durchschnittlich 234.000 Euro von der Bank geliehen, um ihren Traum vom Eigenheim wahr werden zu lassen – ein Rekord.
Ein Jahr zuvor lag die durchschnittliche Darlehenshöhe noch bei rund 204.000 Euro. Parallel dazu hat sich der Zeitraum, für den sich die Darlehensnehmer die aktuellen Zinsen sichern, verlängert: Die durchschnittliche Zinsbindungsfrist betrug zuletzt mehr als 14 Jahre und befand sich damit auf dem höchsten Stand seit zwei Jahren.
Baufinanzierungen sind nach wie vor günstig. Kredit-Interessenten sollten trotzdem nicht zur erstbesten Bank gehen. Ein Angebotsvergleich lohnt sich, zeigt eine Analyse der FMH-Finanzberatung für das Handelsblatt. Die Experten haben Baugeld-Angebote von 46 Instituten verglichen.
Sie haben die Zinsen für einen Beleihungsgrad von 60, 80 und 100 Prozent erfragt und – um die Angebote vergleichbar zu machen – für jedes Institut den Mittelwert aus diesen drei Zinssätzen errechnet. Das Ergebnis zeigt deutliche Unterschiede zwischen einzelnen Anbietern.
Unter den überregionalen Instituten bietet die BBBank die günstigsten Bauzinsen. Kunden zahlen dort im Mittel der drei Beleihungsgrade 1,50 Prozent Zinsen pro Jahr. Beim Zweitplatzierten, der Degussa Bank, ist es mit 1,51 Prozent Jahreszins fast genauso günstig. Auf Platz drei steht Santander.
Dort müssen Darlehensnehmer etwas tiefer in die Tasche greifen: Im Schnitt werden 1,58 Prozent Jahreszins fällig. Deutlich teurer wird es dagegen beim Letztplatzierten unter den bundesweit tätigen Instituten. Für ein Immobiliendarlehen der Bausparkasse Wüstenrot zahlen Kunden durchschnittlich 1,86 Prozent Zinsen pro Jahr.
Unter den regionalen Anbietern steht die Sparda-Bank West an der Spitze des FMH-Rankings. Der Zins-Mittelwert aus den drei Beleihungsgraden liegt dort bei 1,45 Prozent. Auf Platz zwei und drei finden sich die Sparda-Bank Berlin und die PSD Bank Koblenz mit 1,54 beziehungsweise 1,55 Prozent Zinsen pro Jahr. Am teuersten ist es bei der Sparkasse Leipzig: Dort zahlen Darlehensnehmer im Schnitt 1,82 Prozent jährlich.
Hoher Eigenkapitalanteil von Vorteil
Wer sein Traumhaus mit wenig oder sogar ganz ohne Eigenkapitel finanziert, muss höhere Zinsen zahlen, weil die Bank in diesem Fall ein höheres Risiko trägt. Bringen Hauskäufer oder Bauherren viel eigenes Geld in die Finanzierung ein, erhöhen sie umgekehrt ihre Chancen auf ein günstiges Darlehen.
Handelsblatt testet Anbieter von Hypothekendarlehen
Verbraucherschützer raten zu einem Eigenkapitalanteil von mindestens 20, besser 30 Prozent. „Für eine eigene Immobilie muss man kein Millionär sein, aber das Finanzierungskonzept muss passen“, sagt Peter Schwickert, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein.
Er rät Darlehensnehmern mit wenig Eigenkapital zu einer hohen Tilgung: „Gerade in Zeiten niedriger Zinsen ist das empfehlenswert. Als Richtwert gilt dann eine Anfangstilgung von drei Prozent.“ Je höher die Tilgungsrate, desto weniger Restschuld bleibt am Ende der Zinsbindungsfrist übrig.
Neben den Zinssätzen haben sich die FMH-Analysten in ihrer jüngsten Baugeld-Auswertung auch die Konditionen für Tilgungsveränderungen angeschaut. Bankkunden sollten darauf achten, dass sich die Tilgungsrate eines Immobiliendarlehens verändern lässt, rät FMH-Chef Max Herbst.
So könne etwa bei Paaren wegen eines Babys vorübergehend ein Einkommen wegfallen, sodass die Tilgung zum anfänglich vereinbarten Satz schwierig wird. Auch ohne Familienzuwachs kann sich die finanzielle Situation von Darlehensnehmern verschlechtern – oder verbessern, etwa nach einer Beförderung. Die monatliche Tilgungsrate sollte dann nach oben oder unten angepasst werden. „Die Finanzierung soll sich nach dem Leben richten, nicht umgekehrt“, sagt Herbst.
Anpassungskosten variieren
Bei manchen Instituten kann man die Tilgung während der Kreditlaufzeit beliebig oft anpassen, muss aber jedes Mal eine Gebühr zahlen, etwa bei Wüstenrot oder der Sparkasse Elmshorn. Bei anderen Anbietern dürfen Kreditnehmer die Tilgungsrate zweimal kostenlos anpassen und werden ab der dritten Tilgungsveränderung zur Kasse gebeten.
Die Kosten für eine Anpassung variieren je nach Anbieter. Bei manchen Kreditinstituten wie der Deutschen Bank und der BBBank sind die Kosten für eine Tilgungsveränderung bereits im Zinssatz enthalten. Bei der Postbank dagegen werden jedes Mal 300 Euro fällig. Eine Tilgungsanpassung ist dort überdies nur einmal pro Jahr möglich.
Banken und Sparkassen legen oft eine Spanne fest, in der sich die Tilgungshöhe generell bewegen darf. So darf die Tilgung bei der Degussa Bank zwischen zwei und 20 Prozent pro Jahr liegen, bei der Allianz Lebensversicherung dagegen nur zwischen zwei und vier Prozent. „Darlehensnehmer sollten genau hinschauen und Konditionen auswählen, die zu ihren Bedürfnissen passen“, rät FMH-Experte Herbst.
Hauskäufer sollten sich grundsätzlich genügend Zeit nehmen, um ein passendes Finanzierungsangebot zu finden – und sich nicht von Hinweisen auf eventuell steigende Zinsen unter Druck setzen lassen. Die Bauzinsen dürften sich in den kommenden Monaten kaum bewegen, sagen Marktbeobachter. Die Turbulenzen an den Aktienmärkten, die Brexit-Verhandlungen und die erwartete Konjunkturabkühlung in der Euro-Zone sorgen laut dem Baufinanzierungsvermittler Interhyp dafür, dass Baugeld bis auf Weiteres billig bleibt.
