Der Immobilienboom lässt nicht nur die Mieten steigen.Auch die Nebenkosten für Kaution und Makler gehen hoch.Wie sich Umzugswillige die Kaution sparen können – und beim Vermieter angemessene Zinsen durchsetzen.
Wer nach Lüchow Dannenberg zieht, kann sich freuen. Neubürger, die sich von dem nahen Atomlagerstädten in Gorleben nicht abschrecken lassen, zahlen für die Miete in diesem Landkreis so wenig wie nirgendwo sonst in Deutschland. Nach einer Analyse des Immobilienportals Immobilienscout verlangen Vermieter in dem östlichsten Landkreis Niedersachsens zum Jahreswechsel nur 3,71 Euro pro Quadratmeter. Und: Seit 2010 sind die Mieten sogar um drei Prozent gefallen.
Die ländliche Region an der Elbe gehört zu den Ausnahmen in Deutschland. Denn nur in 31 von 202 Landkreisen sinken die Mieten. Denn der Boom am Deutschen Immobilienmarkt schlägt allmählich auch auf die Mieten durch. Niedrige Zinsen für Baugeld und Angst vor Inflation locken viele Investoren zum Kauf von Sachwerten. Vor allem in den Metropolen ist die Neubauquote noch immer zu niedrig. “In den meisten Ballungsräumen werden die Mieten auch weiterhin steigen, wobei in einigen Großstädten wie München oder Hamburg wohl bald die Obergrenzen erreicht sein werden”, sagt Michael Kiefer, Leiter Immobilienbewertung beim Internetportal.
In den teuersten kreisfreien Städten wie München, Frankfurt am Main oder Hamburg zahlen Mieter im Schnitt 10,70 Euro bis 13,00 Euro pro Quadratmeter. In den begehrten Viertel wie München Schwabing oder Hamburg Emsbüttel stiegen die Mieten zuletzt um mehr als sechs Prozent per annum.
Nicht nur steigende Mieten machen einen Umzug mittlerweile teuer. Die Nebenkosten eines Umzuges steigen mit den Mieten. “In den Top-Lagen der Großstädte findet man ohne Makler oder direkte Kontakte heute kaum noch frei verfügbare und vor allem passende Angebote”, sagt Kiefer. In der Regel werden die gesetzlich möglichen zwei Monatsmieten exklusive Nebenkosten fällig.
Auch die Kautionen steigen. Viele Vermieter schöpfen den gesetzlichen Rahmen von drei Bruttomonatsmieten aus. “Da auch noch Kosten für den Umzug anfallen, kann es für manchen Mieter sinnvoll sein, die Kaution anderweitig zu bezahlen, anstatt hohe Dispozinsen zu zahlen”, sagt Max Herbst, Inhaber der FMH Finanzberatung.
Mieter in Geldnöten haben die Wahl: Wenn der Vermieter mitmacht, können Banken oder Versicherer gegen Beitrag oder Zins für den Kautionsgeber bürgen. Der Vermieter erhält einen Beleg von dem Bürgen, dass er für die Kaution haftet. Im Streitfall kann er sich direkt an die Bank oder den Versicherer wenden.
Der Vorteil: Der Mieter spart sich hohe Kreditzinsen oder kann das Geld gewinnbringend woanders anlegen. Die realen Kosten für die Kautionsbürgschaften sind nicht einfach zu vergleichen, da neben Zinsen auch Gebühren anfallen. Die FMH-Analyse für Handelsblatt Online zeigt, wo Mieter am günstigsten wegkommen.
Die besten Zinsen für Mietkautionskonten
Bei den Versicherern schafft es der Deutsche Mietkautionsverbund auf eine Top-Position. Mieter müssen 4,70 Prozent per annum zahlen. Inklusive einmaliger Gebühr im ersten Jahr zahlen Mieter für die Bürgschaft über eine Kaution von 2.000 Euro innerhalb von fünf Jahren insgesamt 480 Euro. Zum Vergleich beim teuersten Anbieter werden dafür 590 Euro fällig.
Deutlich günstiger sind die Mietavale vieler Banken. Die PSD-Bank aus Kiel verlangt neben einer einmaligen Gebühr von 25 Euro einen Zins von 1,5 Prozent. Bei 2.000 Euro Kaution zahlen Kunden bei der Regionalbank nur 175 Euro. Zum Vergleich: Die teuersten Anbieter verlangen mehr als das doppelte. Unter den überregionalen Instituten liegt die DKB vorne. Bei der Tochter der BayernLB zahlen Kunden innerhalb von fünf Jahren rund 220 Euro.
Das Problem: Miet-Avale vergeben die Banken nur an die eigenen Kunden. Die Mietversicherungsangebote können dagegen für jeden geeignet sein, den der Versicherer für zahlungskräftig hält. Sowohl bei den Mietkautionsversicherungen als auch bei den Miet-Avalen wird die Bonität des Kunden im Vorfeld überprüft.
Wer sich diese Kosten sparen möchte und genügend Erspartes zur Verfügung hat, zahlt seine Kaution auf ein klassisches Mietkautionskonto. Dabei sollten Mieter dem Vermieter Anbieter empfehlen, die wenigstens halbwegs hohe Zinsen zahlen. “Die Sätze bei Mietkautionskonten sind allgemein eher niedrig und fallen weit hinter den besten Tages- oder Festgeldkonten zurück”, sagt Herbst. Wer noch auf die Rückerstattung seiner bisherigen Kaution warten muss, könnte diese Wartezeit über einen Dispo bei seiner Hausbank ohne einmalige Startkosten, eine Mietkautionsversicherung oder einen Miet-Aval überbrücken.
Im Vergleich schnitt die Offerte der Targobank mit einem Zinssatz von 0,75 Prozent am besten ab. Da keine Gebühren anfallen, erzielen Mieter bei einer Kaution von 2.000 Euro nach fünf Jahren einen Ertrag in Höhe von 75 Euro. Bei höheren Kautionssummen wird das Angebot der Bausparkasse Wüstenrot interessant. Der höhere Zinssatz macht die Gebühr von 25 Euro wieder wett. Bei einer Kaution in Höhe von 3.000 Euro erzielt diese Variante nach fünf 117,5 Euro Rendite – fünf Euro mehr als das Sparkonto der Targobank.
Der Mieter hat ein Recht darauf, beim Auszug ohne Reklamationen den vollen Betrag plus Zinsen einzustreichen. Vermieter müssen die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen, im Falle einer Insolvenz ist das Kautionskonto geschützt. Der Fiskus profitiert beim Auszug auch von hohen Zinsen. Die Erträge sind für Mieter voll steuerpflichtig.
Hagen, Jens
08. Juni 2012
