Mit Bausparverträgen können sich angehende Eigenheimbesitzer Niedrigzinsen für die Zukunft sichern. Ob sich das lohnt, hängt von vielen Faktoren ab.
Julia Groth, 05.03.2019 – 11:43 Uhr
Köln Die Bauzinsen sind im Februar weiter gefallen, auf den tiefsten Stand seit Oktober 2016. Immobilienkredite mit fünfjähriger Zinsbindung kosteten zuletzt im Schnitt nur noch 0,98 Prozent pro Jahr. Für zehnjährige Immobiliendarlehen wurden im Februar durchschnittlich 1,26 Prozent Jahreszins fällig. Die Bauzinsen orientieren sich an den Renditen von Bundesanleihen mit zehn Jahren Laufzeit, und die lagen im vergangenen Monat so tief wie seit 2016 nicht mehr.
Auch im Jahresverlauf werden die Zinsen für Immobilienkredite nicht nennenswert steigen, prophezeien Marktbeobachter. „Ob Brexit, Konjunkturschwäche oder Handelsstreit: Viele Unsicherheiten halten die Zinsen auf niedrigem Niveau“, sagt Mirjam Mohr, Vorstand des Baufinanzierungsvermittlers Interhyp.
Die Experten des Finanzdienstleisters Dr. Klein sehen das ähnlich: „Ich rechne in den nächsten Monaten mit einer Seitwärtsbewegung der Bauzinsen“, sagt Vorstandschef Michael Neumann. Bis Jahresende dürften die Zinsen höchstens marginal anziehen. Neumanns Rat: Immobilienkäufer sollten sich dieses Umfeld zunutze machen.
Ein Weg, sich niedrige Darlehenszinsen für die Zukunft zu sichern, ist ein Bausparvertrag. Damit spart man Eigenkapital an und bekommt nach Erreichen einer bestimmten Summe von der Bausparkasse ein Darlehen zur Immobilienfinanzierung – zu jenem Zinssatz, der im Vorfeld vereinbart wurde. In der Regel dauert die sogenannte Ansparphase mehrere Jahre, in denen sich beim Zinsniveau einiges tun kann. „Bausparen ist damit eine Art Versicherung gegen steigende Zinsen“, erklärt Max Herbst, Chef der FMH-Finanzberatung in Frankfurt.
Auf den ersten Blick lohnt es sich also, jetzt einen Bausparvertrag abzuschließen – auch wenn er in der Ansparphase praktisch keine Zinsen abwirft. Auf den zweiten Blick spielen bei diesem vermeintlich simplen Produkt aber so viele Faktoren eine Rolle, dass sich nur schwer sagen lässt, unter welchen Umständen sich ein Bausparvertrag tatsächlich rentiert, für wen er sich eignet und welches Angebot passt. „Die vielen Einflussfaktoren machen Bausparverträge zum Lotteriespiel“, kritisiert Herbst.
Vorsicht vor undurchsichtigen Angeboten
Da ist zum einen die Frage, wie stark die Bauzinsen überhaupt steigen müssten, damit ein Bauspardarlehen in Zukunft attraktiver ist als ein klassischer Immobilienkredit. Experten sagen: sehr stark. Damit sich Bausparen lohne, sollten die Zinsen in zehn Jahren rund doppelt so hoch liegen wie heute, schätzt Herbst. Andernfalls wäre wohl – unter Berücksichtigung der Tilgungsdauer und sämtlicher Kosten – ein herkömmliches Annuitätendarlehen günstiger.
Darüber hinaus variieren die Konditionen der Bausparkassen stark. Interessenten müssen deshalb sehr genau hinschauen, um passende Angebote zu finden.
Eine FMH-Auswertung für das Handelsblatt zeigt, was für ein komplexes Unterfangen die Suche nach einem guten Bausparvertrag ist. Die Experten haben Bausparverträge verglichen und nach der Höhe des effektiven Darlehenszinses sortiert. Dabei zeigt sich: Der Effektivzins hängt bei vielen Anbietern von der Höhe der Tilgung ab. Je schneller Kunden ein Bauspardarlehen zurückzahlen, desto günstiger die Konditionen.
Eine monatliche Tilgungsrate von acht, neun oder zehn Promille der gesamten Bausparsumme kann sich aber nicht jeder leisten. Bei einer langsameren Tilgung könnten wiederum klassische Baukredite günstiger sein, auch noch in einigen Jahren.
Auf Platz eins des FMH-Rankings steht ein Angebot der BHW-Bausparkasse. Kunden zahlen dort für ein Bauspardarlehen 1,49 Prozent Effektivzins pro Jahr, bei einer Tilgungsrate von sechs Promille. Je nach Höhe der Tilgung variiert der Zins zwischen 1,23 und 2,14 Prozent. Dieselben Konditionen gibt es bei einem Angebot der Deutsche Bank Bauspar AG, die ebenso wie die BHW eine Tochter der Deutschen Bank ist.
Auf Rang zwei liegt die Deutsche Bausparkasse Badenia: Dort zahlen Bausparer 1,64 Prozent Effektivzins bei einer Tilgung von sieben Promille pro Monat. Beim Drittplatzierten, einem Bausparvertrag von Schwäbisch Hall, wird es mit 1,72 Prozent Zinsen pro Jahr bei einer monatlichen Tilgungsrate von acht Promille teurer.
Die regionalen LBS-Bausparkassen hat FMH gesondert bewertet. Hier schneidet die LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin-Hannover am besten ab, mit einem effektiven Darlehenszins von 1,26 Prozent. Rang zwei teilen sich LBS Saar und LBS Ost mit je 1,31 Prozent Effektivzins. Bei allen drei Anbietern beträgt die Tilgungsrate acht Promille pro Monat. Drittplatzierter ist die LBS Bayern. Dort zahlen Kunden 1,43 Prozent Zinsen pro Jahr, wenn sie das Darlehen monatlich mit neun Promille tilgen.
Verbraucherschützer warnen immer wieder vor komplizierten Bausparmodellen. Kompliziert sind Bausparverträge aber eigentlich immer. Interessenten müssen nicht nur die Höhe der Darlehens- und der Ansparzinsen beachten, sondern auch Faktoren wie die Höhe der Mindestansparung. Diese zeigt an, wie viel Prozent der Bausparsumme man mindestens auf dem Bausparkonto haben muss, damit ein Vertrag zuteilungsreif wird, die Bausparkasse also ein Darlehen ausgibt.
Die Darlehensphase beginnt nicht automatisch mit Erreichen der Mindestansparung. Die Zuteilung hängt zudem von der sogenannten Bewertungszahl ab, die auf einem komplizierten mathematischen Prozess beruht. Wann genau ein Bausparvertrag zuteilungsreif ist, lässt sich deshalb schwer vorhersagen. Für manch einen dürfte diese Unsicherheit genügen, um doch lieber zu einer Bank zu gehen und ein klassisches Immobiliendarlehen aufzunehmen.
