h2.Wie sich Verbraucher mit dem Bausparvertrag den Niedrigzins sichern
Mit einem Bausparvertrag können sich Hauskäufer vor steigenden Zinsen schützen. Ein Test zeigt, wo es derzeit die günstigsten Darlehen gibt.
KölnDie Zinsen ziehen an, auch Immobilienfinanzierungen werden teurer. Mit einem Bausparvertrag lassen sich die niedrigen Hypothekenzinsen von heute längerfristig sichern. Ein Abschluss könnte sich also wieder lohnen. Doch das Image des Sinnbilds deutscher Sparsamkeit und Solidität ist angekratzt. In den vergangenen vier Jahren haben Bausparkassen rund eine Viertelmillion alte, gut verzinste Bausparverträge gekündigt.
„Das Niedrigzinsumfeld setzt die Institute unter Druck“, sagt Michael Voigtländer, Immobilienspezialist des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. Hochverzinste Altverträge sind für die Bausparkassen zur Last geworden. Bei Kündigungen argumentierten sie freilich anders: Weil die Verträge schon lange zuteilungsreif gewesen seien, hätten Kunden sie als Kapitalanlagen zweckentfremdet – statt sie zur Immobilienfinanzierung zu nutzen.
Viele Bausparer klagten. Im vergangenen Jahr urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) allerdings, dass die Praxis der Bausparkassen rechtens war: Die Institute dürften Verträge kündigen, die seit mehr als zehn Jahren zuteilungsreif sind, auch wenn diese noch nicht voll bespart sind.
Die Zuteilungsreife bemisst sich an mehreren Kriterien, nicht allein am Erreichen des Mindestsparguthabens. Die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen bezeichnet die Entscheidung des BGH als „sehr bedauerlich“. Sie rät Bausparern, bei Kündigung im Zweifel einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen.
Eigentlich dienen Bausparverträge dazu, den Kauf oder Bau einer Wohnung oder eines Hauses zu finanzieren. Bausparkasse und Kunde legen zu Beginn eine bestimmte Summe fest. Einen Teil davon spart der Kunde selbst an, den Rest bekommt er später als Darlehen obendrauf.
Auch die Zinsen, die er auf das angesparte Kapital erhält, sowie die Zinsen, die er später für das Darlehen zahlt, werden bei Abschluss des Vertrags festgelegt. „So kann man sich jetzt noch günstige Bauzinsen für die Zukunft sichern“, erklärt IW-Experte Voigtländer.
Ein Bausparvertrag lohnt sich also vor allem, wenn die Bauzinsen bis zur Zuteilung spürbar steigen – und man das angesparte Geld tatsächlich für den Bau oder Kauf eines Eigenheims verwenden will. Denn als Kapitalanlage sind Bausparverträge ungeeignet, da die Zinsen auf das angesparte Kapital sehr niedrig sind.
Bei den Bauzinsen dagegen deutet sich nach jahrelanger Stagnation allmählich eine Trendwende an. Bereits Ende vergangenen Jahres haben sie leicht angezogen. Zwar ist die Baufinanzierung im historischen Vergleich noch immer billig. Für Hausbauer und Immobilienkäufer macht sich aber schon ein Zinsanstieg um wenige Zehntelprozent im Portemonnaie bemerkbar.
Auf das richtige Timing kommt es an
Sollten angehende Eigenheimbesitzer also rasch noch einen Bausparvertrag abschließen? Experten sagen: Jein. Ein Problem sei das richtige Timing, erklärt Dirk Scobel von der Verbraucherzentrale Hamburg. Der Vertrag sollte pünktlich zu Beginn des Bauvorhabens beziehungsweise zum Zeitpunkt des Hauskaufs zuteilungsreif sein.
Ob das klappt, lasse sich aber schwer abschätzen, warnt Scobel. Darüber hinaus hänge es stark von der Ausgestaltung des Vertrags ab, ob sich Bausparen finanziell überhaupt lohne. Bausparverträge sind entgegen der landläufigen Meinung nämlich alles andere als simple, leicht zu verstehende Produkte. „Sie sind meist sehr kompliziert konstruiert“, sagt der Verbraucherschützer.
Eine Auswertung der FMH-Finanzberatung für das Handelsblatt zeigt, wie schwierig die Wahl eines passenden Bausparvertrags ist. Die FMH-Experten haben von 18 Bausparkassen in Deutschland jeweils das Angebot mit den günstigsten Darlehenszinsen herausgesucht.
Vom Niedrigzinsumfeld ist in der Aufstellung nicht viel zu sehen: „Die effektiven Jahreszinsen von Bausparkassen sind derzeit recht hoch“, stellt FMH-Chef Max Herbst fest. Das liegt nicht zuletzt daran, dass die Anbieter auf die Sollzinsen gern diverse Gebühren aufschlagen. „Seit der Bundesgerichtshof im Jahr 2016 entschieden hat, dass Bausparkassen keine Darlehensgebühr oder Kontoführungsgebühr nehmen dürfen, verlangen immer mehr Institute eine sogenannte Servicegebühr“, erklärt Herbst.
Testsieger bei FMH wurden die BHW Bausparkasse und die Deutsche Bank Bauspar, die beide zum Deutsche-Bank-Konzern gehören. Ihre Sollzinsen betragen 1,0 Prozent. Der Effektivzins wiederum liegt je nach Tilgung zwischen 1,23 und 2,14 Prozent. Zum Vergleich: Wer heute ein Darlehen über 100.000 Euro aufnimmt und dieses innerhalb von zehn Jahren tilgt, muss dafür im Mittelwert 1,45 Prozent Zinsen zahlen, zeigen Daten von FMH. Die Sparda Bank Hessen verlangt sogar nur 0,98 Prozent.
Sollten die Bauzinsen weiter steigen, könnten die aktuellen Darlehenszinsen jedoch wieder attraktiv werden. Wer einen Vertrag mit einem besonders günstigen Zinssatz wählt, muss allerdings aufpassen: „Niedrige Kreditzinsen erkauft man sich oft mit hohen Tilgungsraten“, warnt Herbst. Wer seinen Baukredit über einen langen Zeitraum hinweg und mit dementsprechend niedrigeren Raten tilgen will, muss also tiefer in die Tasche greifen.
Eine Kombination aus niedrigen Zinsen und rascher Tilgung müsse nicht schlecht sein, sagt Herbst. Wer etwa das Darlehen der Bausparkasse für Modernisierungen rund ums Haus nutze, habe damit wohl eher kein Problem. „Wenn aber ein Bausparer sein Darlehen zum Kauf oder Bau eines Hauses einsetzen will, dürfte er sich eine sehr hohe monatliche Tilgungsrate für kleine Darlehensteile oft nicht leisten können“, sagt Herbst.
Schließlich ist es mit dem Hausbau nicht getan. Auch danach gibt es hohe Kosten zu stemmen, etwa für die Inneneinrichtung.
Der Effektivzins für den Darlehensteil eines Bausparvertrags wird von mehreren Faktoren beeinflusst. Oft spielt die sogenannte Bewertungszahl eine Rolle. Sie bestimmt, in welcher Reihenfolge Bausparverträge zugeteilt werden. Ein Vertrag ist erst dann zuteilungsreif, wenn eine bestimmte Mindestbewertungszahl erreicht wurde.
Damit wollen die Bausparkassen verhindern, dass die Balance zwischen Spar- und Darlehenstopf kippt. Die Berechnung der Kennzahl unterscheidet sich je nach Institut. „Bausparverträge sind kein simples Standard-Investment, wenn man die genauen Zusammenhänge zwischen Zinssatz, Wartezeit und Tilgungshöhe verstehen will“, betont Herbst.
Auch angesichts steigender Bauzinsen gilt also: Einen Bausparvertrag schließt man nicht einfach so ab. Sondern – wenn überhaupt – nur nach gründlicher Vorbereitung.
Julia Groth
25.03.2018 – 12:04 Uhr
