von Mark Fehr 06. August 2018
Wer einen Hypothekenkredit mit einem Bausparvertrag koppelt, kann sich länger feste Monatsraten sichern. Schuldner müssen aber ein Restrisiko beachten. Ein Ranking zeigt die günstigsten Kombi-Angebote.
Beim Abschluss ihrer Immobilienfinanzierung können Schuldner sich nach wie vor über ein historisch niedriges Zinsniveau freuen. Doch was passiert, wenn die Zinsbindung nach den üblichen zehn Jahren abläuft? Viele Hausbauer und Wohnungskäufer fürchten sich verständlicherweise, auf die Restschuld später deutlich höhere Zinsen zahlen zu müssen.
Wer verlässlich planen will, kann sich die Zinsen auch für 20 oder 25 Jahre festschreiben lassen. Dann verlangt die Bank aber ein höheres Zinsniveau, als Ausgleich für das mit längerer Laufzeit steigende Risiko deutlich veränderter Marktzinsen. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, das Bankdarlehen mit einem Bausparvertrag zu kombinieren. Auch so können Schuldner bis zum Ende der Laufzeit fest kalkulierbare Monatsraten erhalten. Die Kombination aus Kredit und Bausparvertrag ist allerdings recht komplex und besitzt ein Restrisiko für den Schuldner.
Die FMH-Finanzberatung aus Frankfurt hat für die Leser der WirtschaftsWoche die kombinierten Angebote von Banken und Bausparkassen ausgewertet und die besten in einem Ranking zusammengefasst. Bei diesen liegen der Sollzins und die Gesamtlast für den Schuldner unter einem für die jeweilige Laufzeit üblichen Bankkredit mit fester Zinsbindung. Dessen Konditionen hat FMH zum Vergleich jeweils in den ersten Zeilen der Rankingtabellen angegeben. Dabei wurde zwischen regional und bundesweit tätigen Banken unterschieden.
„Einige Banken bieten die Kombination aus Bankkredit und Bausparvertrag sehr aktiv an, andere tun das nur auf Wunsch des Kunden“, sagt Max Herbst von FMH. Für Bankberater liegt der Reiz des Angebotes nicht nur darin, Darlehen mit sehr langer Belastungssicherheit anbieten zu können, mit denen sie ihre Schuldner nicht überfordern. Denn sie kassieren auch eine zusätzliche Provision für den Abschluss des Bausparvertrags.
Empfehlung: Kunden sollten sich für ein Kombinationsmodell nur entscheiden, wenn sie keinen gleichwertigen Bankkredit mit fester Zinsbindung bekommen. Wer Alternativen vergleichen will, kann sich hier von der FHM-Finanzberatung helfen lassen.
So funktioniert die Kopplung von Immobilienkredit und Bausparvertrag
Was aber steckt hinter der nicht ganz unkomplizierten Kopplung von Immobilienkredit und Bausparvertrag? Der Dreh liegt darin, den Immobilienkredit nach einigen Jahren mit dem parallel angesparten Bausparguthaben zu tilgen. An die Stelle des Bankkredits tritt nach dessen Tilgung ein Bauspardarlehen.
Beim Verständnis der Rankingdaten hilft folgendes Beispiel: Zu Beginn der Laufzeit von hier 20 Jahren erhält der Kunde ein Hypothekendarlehen von der Bank in Höhe von 300.000 Euro, um mit dem Geld sein Eigenheim zu bauen oder zu kaufen.
Während der ersten Hälfte der Laufzeit zahlt der Kunde zum Beispiel beim Angebot des Vermittlers Dr. Klein monatlich 292,50 an Zinsen auf das Darlehen an die Bank und spart gleichzeitig bei der Bausparkasse 1227,50 Euro je Monat in einem Bausparvertrag an.
Etwa zur Mitte der Laufzeit, beim Angebot von Dr. Klein nach genau neun Jahren, wird das Hypothekendarlehen mit dem angesammelten Bausparguthaben getilgt. An die Stelle der Restschuld des Immobilienkredits von der Bank tritt dann das Bauspardarlehen der Bausparkasse. Dieses tilgt der Schuldner in Raten von monatlich 1520 Euro – das entspricht hier sogar auf den Euro genau der Summe aus der zuvor gezahlten Ansparrate plus der Rate auf den Bankkredit. Die monatliche Belastung des Schuldners bleibt so über die gesamte Laufzeit konstant. Nach 19 Jahren und fünf Monaten hat der Kunde 355.570 Euro an Bank und Bausparkasse gezahlt, davon 55.570 Euro Zinsen.
Das Beispiel zeigt, wie entscheidend das Timing ist: Idealerweise gilt die Zinsbindung des Bankkredits bis zur Zuteilung des Bausparvertrags. Dabei gibt es jedoch einen Haken, denn der Bausparvertrag kann unter Umständen erst später zugeteilt werden als prognostiziert.
Das kann passieren, wenn sich die finanzielle Situation der Bausparkasse verschlechtert. In der Zwischenzeit müsste der Schuldner die nach Ablauf der Zinsbindung wohl höheren Zinsen auf den Immobilienkredit zahlen – was das Modell eigentlich verhindern soll. Schützen kann sich der Schuldner, wenn die Bank ihm verspricht, dass ihr Festzins bis zum tatsächlichen und nicht nur bis zum geplanten Zeitpunkt der Zuteilung gilt. Das dürfte Verhandlungssache sein.
Das Restrisiko einer verspäteten Zuteilung ist gar nicht so unwahrscheinlich, schließlich verzichten angesichts der aktuellen Niedrigzinsphase viele langjährige Bausparkunden mit lukrativen Altverträgen auf ihre Zuteilung, solange sie von den höheren Altzinsen profitieren. Wenn das Zinsniveau demnächst wieder steigen sollte, verlieren die Altverträge ihre Attraktivität als Geldanlage, sodass plötzlich eine ganze Welle von Bausparkunden ihre Guthaben und Zuteilungen abrufen dürfte.
Um dem Ansturm Herr zu werden, könnten die Bausparkassen in einer solchen Situation die Bedingungen für eine Zuteilung verschärfen und später zuteilen als geplant. Den Nachteil hätten dann genau diejenigen Kunden, die von einem auslaufenden Bankkredit auf ein Bauspardarlehen wechseln wollen und dabei auf das passende Timing angewiesen sind.
Mark Fehr
Ressort Geld, Frankfurt
Copyright Wirtschaftswoche, alle Rechte vorbehalten (Link auf Wirtschaftswoche
