Kurz vor Weihnachten war es soweit. Die Renditen für Pfandbriefe fielen auf ein neues Allzeittief. Kurz zuvor hatte die Europäische Zentralbank (EZB) die Erwartungen der Märkte auf eine weitere Lockerung der Geldpolitik im neuen Jahr genährt.
Über die Folgen freuen sich viele Immobilienbesitzer. Denn Baugeld fiel auf einen neuen historischen Tiefststand. Aktuell bieten mehrere Vermittler Standarddarlehen über 200.000 Euro mit einer Beleihung von 80 Prozent und einer Tilgung von zwei Prozent zu einem Effektivzins von knapp 1,5 Prozent an. Das Sparpotenzial liegt im fünfstelligen Eurobereich: Vor fünf Jahren haben Kunden noch rund vier Prozent gezahlt.
Die aktuelle Lage am Zinsmarkt führt zu absurden Konstellationen. So liegen die Zinsen für variable Darlehen aktuell nur wenig unter den Sätzen für Darlehen mit langer Zinsbindung. ‘Banker fürchten bei einem schnellen Wechsel auf den hohen Kosten für Bearbeitung und Vermittlung sitzen zu bleiben’, erklärt Max Herbst, Inhaber der FMH Finanzberatung das Phänomen. ‘Der eigentliche Zins spielt in der aktuellen Lage eher eine untergeordnete Rolle.’
Viele Kreditnehmer fragen sich jetzt, wie lange das Zinstief noch anhält. In einer Umfrage von Handelsblatt Online wagen Banker, Vermittler und Immobilienexperten eine Zinsprognose für das nächste Jahr und geben Tipps für die beste Finanzierungsstrategie fürs Haus. Ein Zinsvergleich zeigt, wo es die günstigsten Ratenkredite gibt.
Wie lange bleiben die Zinsen niedrig?
Immobilienbesitzer können ihre Finanzierungsstrategie das nächste Jahr in aller Ruhe angehen. Keiner der Finanzexperten rechnet mit einem plötzlichen, starken Zinsanstieg in den nächsten Monaten. ‘Wir erwarten zumindest in der ersten Jahreshälfte 2015 eher Seitwärtsbewegungen und auch für die zweite Jahreshälfte keine signifikanten Anstiege’, sagt Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher des Finanzdienstleisters Dr. Klein.
Die letzten Aussagen der Notenbanker deuten darauf hin, dass die Europäische Zentralbank vor allem die Konjunktur beleben möchte. Die EZB möchte das günstige Zinsniveau über einen längeren Zeitraum halten, auch wenn sich die Wirtschaft wieder belebt. ‘Kurzfristig sehen wir bei der Zinsentwicklung keine Trendwende’, sagt Michiel Goris, Vorstandssprecher des Baugeld-Vermittlers Interhyp. ‘Langfristigere Prognosen abzugeben ist aber schlichtweg unseriös. Wenn sich die Konjunkturstimmung nachhaltig aufhellen sollte, werden die Zeiten immer neuer Tiefstände vorübergehen’, so Goris.
Die Deutsche Bank erwartet bis Ende 2015 einen mäßigen Zinsanstieg bei zehnjährigen Bundesanleihen auf rund 1,1 Prozent. Aktuell liegt der Zins bei 0,55 Prozent. ‘Im nächsten Jahr rechnen wir zunächst weiterhin mit attraktiven Bauzinsen’, sagt Eva Grunwald, Leiterin Baufinanzierung bei der Deutschen Bank. ‘Wir erwarten bis auf weiteres bei den Zinsen eine Seitwärtsbewegung mit kleineren Ausschlägen nach oben und unten.’
/// Wann die Zinsen wieder steigen //.
Baugeld-Experte Max Herbst weist auf eine zwiespältige Lage 2015 hin. Auf der einen Seite gibt es die lahmende Konjunktur in Europa und eine Inflationsrate nahe Null. Auf der anderen Seite könnte die US-Notenbank wegen der besseren Konjunktur die Leitzinsen moderat erhöhen.
Damit würden die Renditen von US-Anleihen steigen – Treasuries würden für Anleger im Vergleich zu deutschen Papieren interessanter. ‘Unter dem Strich könnten die Renditen von Bun not des not an not leihen und damit die Zinsen für Baugeld Ende 2015 leicht höher stehen als derzeit’, sagt Herbst.
Nach einer Phase von leicht fallenden Zinsen könnte im Zuge einer Leitzinserhöhung in den USA auch Baugeld teurer werden. ‘Ab Mitte nächsten Jahres steigt die Wahrscheinlichkeit einer Zinserhöhung der Fed’, sagt Herbst. ‘Ende 2015 könnte Baugeld dann im Schnitt ein halbes Prozentpunkt teurer sein als zum Jahreswechsel.’
Sollen Immobilienbesitzer die Zinsen langfristig festschreiben?
Wirklich großes Potenzial für Zinssenkungen sieht keiner der Befragten. Immobilienbesitzer sollten das Zinstief nutzen und langfristig abschließen. ‘Das aktuelle Zinsumfeld bietet die Chance, mit Zinsbindungen für 15, 20 oder auch 30 Jahre höchste Planungssicherheit zu historisch niedrigen Zinsen zu bekommen’, sagt Michiel Goris. Die niedrigen Zinsen sollten zur höheren Tilgung genutzt werden, mindestens zwei, besser drei Prozent. ‘Auf diese Weise kann man das Zinstief für eine beschleunigte Entschuldung nutzen und tausende Euro an Zinskosten sparen’, so Goris.
Wie diese Rechnung funktioniert, zeigt ein Vergleich der FMH Finanzberatung für Handelsblatt Online. Die Rechnung für drei Volltilger-Darlehen mit einer Zinsbindung von 10, 15 und 20 Jahren zeigt die wahren Kosten bei der Finanzierung und das Sparpotenzial bei schneller Tilgung mit hohem Einsatz von Eigenkapital (siehe Tabelle).
/// Wie solvente Schuldner sparen //.
Der Vergleich von drei Volltilger-Darlehen zeigt: Mit genügend Eigenkapital zahlen Kreditnehmer bei annähernd gleicher Rate nur ein Sechstel der Zinslast.
/// Kaufpreis: 300.000 Euro, Darlehen: 255.000 Euro, Zinsbindung: 20 Jahre //.
/// Institut //.
/// Bundesweite Anbieter //.
Postbank
Deutsche Bank
Allianz
Commerzbank
/// Regionale Anbieter //.
Sparda-Bank München
PSD Rhein-Ruhr
Stadtsparkasse Wuppertal
Volksbank Münster
/// Vermittler //.
HypothekenDiscount
Enderlein
Dr. Klein
Teuerstes Angebot im Vergleich
/// Kaufpreis: 300.000 Euro, Darlehen: 210.000 Euro, Zinsbindung: 15 Jahre //.
/// Institut //.
/// Bundesweite Anbieter //.
BBBank
Deutsche Bank
Gladbacher Bank
Münchener Hypothekenbank
/// Regionale Anbieter //.
Sparda-Bank Hamburg
PSD Rhein-Ruhr
PSD RheinNeckarSaar
Hamburger Sparkasse
/// Vermittler //.
Accedo
Creditweb
HypoVereinsbank
Teuerstes Angebot im Vergleich
/// Kaufpreis: 300.000 Euro, Darlehen: 150.000 Euro, Zinsbindung: 10 Jahre //.
/// Institut //.
/// Bundesweite Anbieter //.
Postbank
BBBank
Deutsche Bank
Santander Bank
/// Regionale Anbieter //.
Sparda-Bank West
PSD Bank Rhein-Ruhr
PSD Bank Köln
PSD Bank Nürnberg
/// Vermittler //.
Interhyp
DTW-Immobilienfinanzierung
my-baufinanzierung
Teuerstes Angebot im Vergleich
Quelle: FMH-Finanzberatung. Stand: 18.12.2014
Wer ein Haus für 300.000 Euro kauft und 255.000 Euro über Kredit finanziert, zahlt bei einem Volltilger-Darlehen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren beim günstigsten Anbieter zu einem Zins von 2,31 Prozent insgesamt rund 63.000 Euro Zinsen an die Bank.
Bei einer Kreditsumme von 150.000 Euro und einer Laufzeit von zehn Jahren beträgt der Zins nur 1,14 Prozent. Die Zinskosten sinken auf rund 8.700 Euro, bei gleicher Rate. ‘Niedriger Zins bei hohem Eigenkapital und schneller Rückzahlung sorgen dafür, dass Immobilienkäufer die Kosten für den Kredit aktuell beinahe vernachlässigen können’, sagt Herbst.
/// So sichern Sie die günstigen Zinsen für die Zukunft //.
Auch Immobilienbesitzer, deren Kredit erst in einigen Jahren ausläuft, können sich die aktuell günstigen Konditionen langfristig festschreiben. ‘Da kein schneller Zinsanstieg ansteht, können sich die Immobilienbesitzer in aller Ruhe nach den besten Konditionen am Markt umsehen. Bei Handelsblatt Online lassen sich mit einem interaktiven Rechner die individuell besten Konditionen ermitteln.
’Das aktuelle Zinsniveau bietet gerade auch Immobilienbesitzern mit Anschlussfinanzierungsbedarf enorme Chancen, ihre Finanzierung zu optimieren’, sagt Goris. Bei einem Kredit, der in einem halben oder einem Jahr ausläuft, können Kreditnehmer jetzt Darlehen vereinbaren, die keine Bereitstellungszinsen während der Wartezeit verlangen.
Bei längeren Wartezeiten lassen sich Forward-Darlehen vereinbaren. Die Zinsaufschläge liegen je nach Anbieter aktuell bei rund 0,02 bis 0,04 Prozentpunkte pro Monat Wartezeit. Bis zu 5,5 Jahre lassen sich Darlehen im Voraus absichern. Einerseits ist der Abschluss eine Versicherung gegen steigende Zinsen, weil die Kosten für die Finanzierung berechenbar bleiben. Andererseits sind Forwards eine persönliche Wette auf den Zinsmarkt. Michiel Goris: ‘Ob man sich für ein solches Darlehen entscheidet, hängt davon ab, ob man zukünftig einen Zinsanstieg erwartet, der die Forward-Kosten überwiegt.’
Hagen, Jens
